Почему не стоит покупать недвижимость в Таиланде

Почему не стоит покупать недвижимость в Таиланде

Почему не стоит покупать недвижимость в Таиланде

«Удивительно, что человек, с трудом заработавший деньги в России, может пустить их на ветер»

В тот момент, когда вы ступите на землю страны миллиона улыбок (Таиланд), вы становитесь объектом рекламы агентов по недвижимости и застройщиков, которые хотят убедить вас в том, что они профессионалы! – он обо всем позаботится, и вам, заказчику, не о чем беспокоиться. Но стоит ли доверять такой рекламе? Ведь выбор, покупка и оформление недвижимости – наименее проблемная и трудоемкая процедура, а на самом деле даже приятная. И все проблемы возникают только после приобретения, когда вопросы о содержании «мечты» возникают полным ходом. Одно дело, когда человек по какой-то причине (скрывается от правоохранительных органов или уезжает в отпуск) постоянно переезжает в Таиланд, и совсем другое, когда он периодически навещает свой дом.

Резкое сокращение туристического потока, который, хотя и восстанавливается сегодня, далек от докризисного уровня, бремя налогов, счетов за коммунальные услуги и рост стоимости жизни в чужой стране, а также огромная конкуренция среди арендодателей ударили по карманы и нервы инвесторов и дауншифтеров.

Сергей Косиков, директор агентства недвижимости «City Realtor Center»: «Количество российских покупателей в Таиланде значительно сократилось. Многие выводят оттуда деньги. Специфика владения недвижимостью для иностранцев, которая требует дополнительных затрат. В настоящее время, это неэффективный и непривлекательный инвестиционный инструмент. Кроме того, рынок обычно насыщен. Когда несколько человек покупают и арендуют дома – одно дело, а когда их сотня – другое дело. Стоимость содержания таких домов выросла и есть большая конкуренция.

Владельцам недвижимости на Пхукете, Паттайе, Самуи и т. Д. Сложно зарабатывать деньги. Настолько, что многие владельцы продают свои виллы и апартаменты, чтобы инвестировать в российские активы с большей прибылью. Вернее, пытаются продать. Потому что с покупкой недвижимости в Таиланде – как с браком в Америке: брак – легко, развод – сложно.

Проблема номер один, с которой сталкивается каждый фаранг (как тайцы называют европейцев), владеющий недвижимостью в Таиланде, – это ее содержание.

Елена Симанович, владелица виллы на Пхукете: «Оборудование бассейна работает на электричестве. Дом периодически требует ремонта, учитывая агрессивный климат – влажность и солнце. Вы тратите около 15000 бат в месяц, потому что вилла не является квартирой. где можно все выключить и оставить Есть такие расходы, как годовое обслуживание – у нас это 32 000-40 000 бат, мониторинг. В общей сложности около 150 000 бат в год. Поскольку земля зарегистрирована в компании, дополнительные расходы составляют 20 -25000 бат. Общие годовые расходы на 12, мы получаем около 30 000 бат в месяц.

Марина Кузнецова, предприниматель из Владивостока: «Покупая дом в экзотической стране, стоит перечислить все проблемы и нюансы, которые могут возникнуть, а также подумать о« выходных путях ». Из личного опыта могу сказать, что розовый и привлекательные обещания в предложениях Агенты по недвижимости всегда стремятся быть исчерпывающими и охватывают все аспекты покупки дома в одном и том же Таиланде, но какими бы ни были детали запроса, реальность действительно является сюрпризом.

Прежде всего, нужно определиться, с какой целью покупать квартиру за границей. В Таиланде самый распространенный вариант – сезонный отдых в собственном доме. В этом случае покупатели будут разочарованы. Дело в том, что помимо экзотической растительности, которая буквально захватывает дом через несколько месяцев в тайском климате, «нападение» исходит от диких животных. Когда вы приходите в свой дом, который пустовал несколько месяцев, вы обнаруживаете змей, огромных тараканов и другие вещи.

Читайте также:  Остров Ко Куд, Таиланд - детали с фото

Чтобы дом не пришел в аварийное состояние, пока хозяев не дома, можно обратиться в специализированные компании, сотрудники которых будут периодически убирать, выгонять домашних животных и т. Д. В этом случае объявление о том, что вам придется заплатить копейки для содержания дома (имея в виду отсутствие налога на недвижимость в Таиланде) кажутся неуместными.

В рекламе продавцы подчеркивают возможность аренды дома на время вашего отсутствия. Но проблема в том, что последствия непредсказуемы: недобросовестные жильцы, «убитый» дом, значительное расстояние до управления. И действительно не так много желающих снять дом у частного лица, как вы думаете, поверьте мне!

Когда хозяину дома наконец наскучило спать по ночам, думая о том, что происходит с далеким тайским домом, как это случилось со мной, когда я был во Владивостоке, приходит решение продать эту небесную ношу. И здесь хозяин сталкивается с непреодолимым препятствием: продать дом и даже «подержанный» невозможно. Несмотря на объявления о неуклонно растущих ценах и желающих покупателях. Я лично покупателей не нашел. Осталось только заплатить тайским брокерам, чтобы они нашли арендаторов и пожертвовали деньги на содержание дома “.

Владимир Обухов, представитель девелоперского проекта Паттайи: «Удивительно, что человек, которому трудно зарабатывать деньги в России, может зря потратить их в Таиланде, доверяя незнакомцу! На самом деле есть объяснение. Дело в том, что ситуация за рубежом совсем другое, «там скучаешь по русскому менталитету и тянешься к своему, а когда общение становится тесным, люди теряют бдительность и охотно доверяют любому« дяде Васи »или симпатичной девушке из структуры недвижимости за циничными тайскими бизнесменами.

Алексей Куватов, житель Владивостока, продал свою недвижимость в Паттайе, потому что она не оказалась хорошей инвестицией: «Многие квартиры в Паттайе простаивали месяцами, если не годами, в ожидании арендаторов, и моя не исключение. миллионов бат) за счет сдачи в аренду оказалось нереальным. Продавать так же сложно, потому что в городе очень много новостроек. Предложение намного превышает спрос, и сотни квартир остаются неиспользованными. Сколько стоит поддержание? и электричество мне обошлось. 12000 бат, ремонт – 500 бат за 1 м2, наземное обслуживание – лифты, бассейн и т. д. – еще 40 бат за квадратный метр плюс 12 бат за киловатт-час.

По словам Косикова, на сегодняшний день наиболее популярным форматом жилья среди российских покупателей являются квартиры в кондоминиумах, предназначенные для личного проживания. «Я вижу и другую тенденцию. Некоторые из наших клиентов уже продали недвижимость в Таиланде, чтобы вложить эти деньги в Россию», – говорит он.

Владимир Обухов: «Раньше многие квартиры в Таиланде покупали российские пенсионеры, особенно из Москвы. Они снимали свои квартиры в России, и при обменном курсе они жили в Таиланде на эти деньги очень хорошо. за последние годы все изменилось, потому что рубль обесценился вдвое. То же самое и с теми, кто купил недвижимость, например в Черногории – теперь наши пенсионеры не могут продать их даже за треть цены, по которой они купили.

Чтобы понять, насколько дорогим может быть дом или квартира, Елена Симанович советует покупателям сначала попробовать сдать их в аренду. Многие люди сегодня поступают точно так же: приезжают на понравившуюся виллу и пытаются выяснить все детали, вплоть до проблем, которые могут возникнуть, например, с бассейном, – говорит он. – Нет сомнений в том, что люди стали осторожнее И это правильно. Когда мы строили нашу первую виллу в 2010 году, мы пошли на огромный риск, заключив договор напрямую с застройщиком, и нам некому было дать хороший совет. Мы сами переводили контракты, ездили и следили за ходом работ. Через какое-то время мы продали эту виллу и построили еще одну, не по стандартному проекту, а для себя. Нам повезло, но не у всех.

Читайте также:  Что привезти из Тайланда 2019 - цены, где купить подарки

«Я снимал разные виллы в одном районе Раваи восемь лет и могу сказать, что их цена на бат за этот период упала как минимум на четверть», – сказал житель Хабаровска Олег Якименко.

Алексей Куватов: «Сложно получать деньги за аренду. Самостоятельная работа требует больших усилий, а агентства, как правило, отбирают слишком большие куски из вашего пирога. Кризис идет на убыль, но нельзя сказать, что он ушел. все еще закрываются, и агенты по недвижимости закрываются. “на грани потери денег. Это тот Пхукет, о котором я говорю сейчас.

Из трех вариантов: поиск арендаторов самостоятельно, работа через агентство или управляющую компанию с гарантированным доходом, третий однозначно лучше. В этом случае все заботы передаются менеджеру, а владелец получает фиксированную годовую сумму на счет стоимости недвижимости. Однако в квартире вы сможете отдыхать только 30-45 дней в году, а не в высокий сезон, вы не сможете корректировать расходы на аренду, а скорее всего даже обставить собственную квартиру по своему вкусу, как и большинство контракты предполагают стандартный комплект мебели.

Пожалуй, Сергей Косиков резюмировал тему исчерпывающе: «Если говорить об инвестициях, то если рассчитывать на несколько миллионов рублей, то проще, выгоднее и гораздо менее рискованно вкладывать эти деньги в России».

Таиланд: процесс покупки недвижимости

Согласно Закону о кондоминиумах Таиланда от 1992 года, нерезидент Таиланда имеет право владеть 49% любой собственности в этой стране. Соответственно, оставшиеся 51% акционерного капитала должны принадлежать гражданам Таиланда или юридическому лицу. При покупке иностранец получает соответствующий документ – «Чанот». В этом документе будет указано имя собственника квартиры, а также указание, какая часть многоквартирного дома (кондоминиума) принадлежит физическому или юридическому лицу.

Freehold или leasehold

При покупке недвижимости в Таиланде важно сначала определить, какой тип собственности вы предполагаете: полное владение (freehold) или долгосрочную аренду на 90 лет (leasehold). Второй вариант больше всего подходит для инвесторов, которые не хотят, чтобы правоохранительные органы знали об объекте недвижимости. Если будет сделан запрос, Таиланд не сможет подтвердить, что инвестор владеет недвижимостью, поскольку официально это долгосрочная аренда и не подлежит обращению взыскания.

Сама процедура покупки недвижимости в Таиланде иностранцем очень проста. Все, что вам нужно сделать, это выбрать объект, предъявить паспорт, подписать договор бронирования, а затем произвести оплату по графику, зарегистрировать транзакцию. Из-за недавних настроений в Европейском Союзе (выдача «золотой визы») об усилении проверки происхождения средств, которые иностранец инвестирует в страну, многие могут найти альтернативу в Таиланде – здесь соответствующие структуры не заинтересованы Эта проблема.

Читайте также:  Как проверить свой долг перед отъездом за границу - 5 способов познакомиться с долгами

Земельный вопрос

Если объектом покупки является не квартира, а дом или вилла, то он всегда в собственности, а земля – ​​в долгосрочную аренду. Долгосрочная аренда регистрируется в земельном департаменте, что гарантирует защиту иностранца и неприкосновенность собственности в течение 90 лет. К тому же долгосрочная аренда не принадлежит, поэтому иностранцы, не желающие иметь недвижимость за границей по документам – покупают именно в формате аренды.

Иностранные владельцы местной недвижимости могут получить годовую визу на основании пакета документов и имеют право продлевать ее каждый год, но покупка недвижимости в Таиланде не дает особых визовых привилегий, поэтому россияне часто практикуют пребывание на туристической территории. виза сроком на 3 или 6 месяцев. Кому-то хватает до 30 дней – столько, сколько россияне могут находиться в Таиланде без визы.

Если иностранцы покупают квартиру в новостройке (очень выгодно инвестировать в недвижимость, в Тайланде идет строительство, потому что по окончании строительства цены увеличиваются на 30-50%), застройщик берет на себя полную ответственность за все формальности по оформлению. покупателю на момент завершения строительства и подготовки объекта к эксплуатации. Если квартира покупается на вторичном рынке, обычно требуется помощь юриста, чтобы полностью провести сделку без риска для покупателя и продавца.

Таиланд – один из главных центров инвестиций ЮВА

Крупнейший в мире портал недвижимости Global Property Guide в своем отчете отметил, что в 2018 году цены на жилую недвижимость в Таиланде выросли на 5%. Такой результат логичен: как известно, большинство стран Юго-Восточной Азии сейчас сосредоточены не только на развитии туризма, но и на улучшении микроклимата, в котором иностранные инвесторы могут покупать дома. Но если, например, во Вьетнаме рынок недвижимости для нерезидентов страны открылся всего несколько лет назад, то в Таиланде эта сфера продуктивно работает давно.

В результате стоимость земли на Пхукете – самом популярном острове Таиланда для иностранцев – выросла на 400% за последние 20 лет, и эксперты предполагают, что это число будет продолжать расти. Второй международный аэропорт вот-вот будет построен на Пхукете, и сюда начали приезжать IT-разработчики и крупные компании, а также агрегатор Russian Aviasales и немецкий сервис Trivago, поскольку налоговые льготы для таких компаний впечатляют. На сегодняшний день собственниками недвижимости в Таиланде стали более 50 000 россиян.

Удаленные сделки

Популярность удаленных транзакций сыграла большую роль в нынешнем буме недвижимости в Таиланде. Все чаще зарубежные покупатели недвижимости в Таиланде не хотят тратить время и деньги на поездки, предпочитая осуществлять процесс покупки удаленно из любой точки мира. Есть возможность удаленной покупки на первичном и вторичном рынке. Это касается и покупки любой земли.

Сделка проводится без присутствия клиента на острове, но желательно, чтобы покупатель участвовал в передаче документов на недвижимость. Независимо от того, сдана недвижимость в аренду или свободна, собственнику не нужно присутствовать при передаче. Таким образом, у иностранцев здесь есть хорошая возможность не только купить квартиру, управлять своим имуществом, а затем унаследовать его, но и не посещать страну.

Спасибо за помощь в подготовке этого материала:

Юрий Леонов, менеджер по продажам VillaCarte

Светлана Касаткина, управляющий партнер Exotic Property

Оцените статью
Добавить комментарий