Элитная недвижимость за рубежом: виды, критерии, цены

Покупка недвижимости за рубежом гражданами РФ: законы, правила, налоги

Россиянам, желающим купить зарубежную недвижимость, необходимо узнать о существующих правилах, которые установлены российским и зарубежным законодательством. Прежде чем вносить инвестиции, следует проанализировать, какие могут возникнуть финансовые последствия для инвесторов. Раскроем этот вопрос подробнее.

При покупке недвижимости за рубежом, что нужно знать (законы, правила, налоги)

Чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры, дома или других объектов недвижимости за рубежом, необходимо в первую очередь получить ответы на такие вопросы:

  • Разрешает ли российское законодательство приобретать россиянам недвижимость за рубежом?
  • Разрешено ли законами другого государства, чтобы иностранцы (в частности россияне) приобретали недвижимое имущество?
  • Какими налогами облагаются сделки, связанные с получением прибыли от распоряжения имуществом (например – сдача в аренду) или от его продажи, получения в наследство.

    Законодательные нормы

    В соответствии с российским законодательством для граждан России не установлено запретов на приобретение, владение и иное распоряжение зарубежной недвижимостью. Кроме того, россияне не обязаны отчитываться перед налоговой о своих зарубежных активах, если они не являются чиновниками. Государственные и муниципальные служащие обязаны указывать такие объекты в своих ежегодных декларациях.

    А вот что касается международного законодательства, то в ряде стран могут быть введены ограничения по владению недвижимым имуществом иностранцами. К примеру, в Австрии физлица-нерезиденты (иностранцы без ВНЖ) не могут стать собственниками ни земельного участка, ни апартаментов для отдыха или жилья. В этом конкретном случае существует выход – учредить местную компанию и приобрести недвижимость в качестве юрлица.

    Налоги

    Резидентами Российской Федерации считаются физлица, которые проживают в стране более 183-х дней в году. Такой статус обязывает уплачивать налоги не только с доходов, которые были получены непосредственно в России, но и на территории, за ее пределами.

    Среди основных налогов, которые должны уплачивать физлица-россияне, являющиеся владельцами зарубежной недвижимости, нужно выделить такие:

  • Налог на доходы от сдачи объекта в наем по договору аренды.
  • Налог на выручку от продажи зарубежного имущества.
  • Налог на доход при вступлении в права наследования.
  • Налог на выгоду, полученная от разницы процентных ставок по ипотеке.

    Все доходы, получаемые россиянами от распоряжения своей недвижимостью, в том числе и зарубежной, облагаются по ставке 13%. Исключение составляют активы, полученные по наследству. В России наследники (неважно какой очереди наследования) защищены от чрезмерного налогообложения. То есть налог не взимается лишь при условии, что унаследованное имущество не будет продано в течение определенного периода времени (3 года).

    В том случае, если между правительствами России и другого иностранного государства подписаны соглашения по устранению двойного налогообложения, тогда налогоплательщик должен будет уплатить, лишь разницу в налогах. Если россиянин уже уплатил налог с доходов, полученных от использования своей иностранной недвижимости в той стране, где она расположена, и ставка такого налога больше 13%, тогда ничего в России уже не придется уплачивать. Достаточно будет представить документы, подтверждающие, что такой налог уже был взыскан в другой стране.

    Другое дело — налогообложение расчетной выгоды от разницы процентных ставок. Как правило, заграничные ипотечные ставки на порядок ниже российских. Вот эту разницу в процентах, умноженную на стоимость недвижимости, и придется декларировать как налогооблагаемую базу и соответственно платить налог.

    Как приобрести недвижимость за рубежом россиянину

    При планировании покупки следует учесть такие правила:

  • определить свое резидентство;
  • рассчитать базу налогообложения НДФЛ;
  • выяснить, не заключены ли соглашения об избегании двойного налогообложения со страной, где планируется покупка недвижимости;
  • определиться с источниками финансирования покупки.

    Настоятельно не рекомендуется скрывать факт покупки зарубежной недвижимости от российских налоговиков. Хотя по факту у рядовых россиян нет обязательства об уведомлении по факту приобретения недвижимости за рубежом, но от ответственности по уклонению от уплаты налогов (при сокрытии такого факта) никто не освобождал.

    Все тайное рано или поздно становится явным, особенно в свете автоматического обмена информацией в рамках ОЭСР и ФАТФ. Хотя Россия так и не стала членом ОЭСР, но в проектах по обмену данными участие принимает. По состоянию на начало 2019-го обменивается информацией по операциям на банковских счетах с 71-ой страной. В этот список вошли практически все европейские страны. Исключение составляет Великобритания, которая весной вышла из отношений с Россией по автоматическому обмену информацией, однако ФНС по запросу может получить интересующие сведения и оттуда.

    В отношении тех стран, которые не присоединились к стандартам международного обмена информацией (к примеру, Коста-Рика, Филиппины и ряд других), в России установлены валютные ограничения.

    В том случае, если заинтересовавшая недвижимость расположена в стране, где физлицам-нерезидентам не предоставляется возможность свободно приобрести ее на рынке, тогда сделку можно оформить через юридическое лицо. При этом следует учесть такие нюансы:

  • будут ли находиться активы под юридической защитой;
  • какой размер налога на недвижимость, на прибыль и при распределении дивидендов в стране ее расположения для юрлиц и физлиц-акционеров;
  • признание такой компании в России как иностранной контролируемой (КИК) с вытекающими отсюда последствиями, связанными с деоффшоризацией (сдача отдельной декларации, включение в базу по НДФЛ россиянина-акционера (бенефициара) полученного КИК дохода).
    Читайте также:
    Отдых в Миссисипи 2022 - цены и достопримечательности

    Где купить зарубежную недвижимость проще и выгоднее

    Итак, прежде чем тратить деньги и совершать покупку, необходимо проанализировать все исходные данные:

  • В какой стране приобретается недвижимость (какой режим налогообложения, заключены ли соглашения об избежании двойной уплаты налогов, разрешено ли нерезидентам приобретать имущество, участвует ли страна в автоматическом обмене информацией).
  • В каком статусе приобретается имущество – как физлицо-резидент РФ, или в качестве владельца КИК.
  • Какой источник средств для оплаты за объект недвижимости (собственные или привлеченные средства, если заемные, то в иностранном банке или нет).
  • Как планируется использовать недвижимость.

    Чтобы не попасть впросак и не приобрести вместе с недвижимостью проблемы, связанные с трудностями по соблюдению налогового и валютного законодательства, рекомендуем воспользоваться услугами специалистов. Обратитесь за консультацией в специализированную компанию, чтобы вам просчитали все возможные риски и расписали правила покупки недвижимости в выбранной стране.

    Доходный метр. Как выбрать зарубежную недвижимость для инвестиций

    За десять месяцев 2017 года количество запросов на приобретение зарубежной недвижимости с целью инвестиций со стороны россиян увеличилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечается в исследовании консалтинговой компании Knight Frank.

    По данным международного брокера Tranio, в первой половине текущего года объем операций российских граждан с зарубежной недвижимостью вырос на 34% в годовом выражении — до $526 млн. Однако это по-прежнему ниже докризисного показателя 2014 года на 45% ($957 млн за первое полугодие), отмечает представитель Tranio, ссылаясь на статистику Банка России.

    В Knight Frank уточняют, что примерно 30% заявок на инвестиции, полученных компанией в первой половине 2017 года, касались жилой недвижимости, 40% — коммерческой и еще 30% пришлось на соинвестирование.

    «Инвесторы стали более активными. Они готовы к участию в девелопменте, готовы к быстрым сделкам (в знакомой им стране) только на основе финансовых показателей — без просмотра объекта, готовы диверсифицировать портфель», — комментирует директор департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Шалаева.

    Рост интереса россиян к недвижимому имуществу за рубежом эксперты Knight Frank связывают со стремлением получать доход в валюте и развивать бизнес в иностранных юрисдикциях.

    В число стран — лидеров инвестиционных предпочтений россиян входят Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания. При этом в Knight Frank отмечают, что по сравнению с прошлым годом Великобритания опустилась на две строчки в этом рейтинге — нестабильная политическая ситуация вынудила инвесторов занять выжидательную позицию. Новую волну интереса к объектам недвижимости в этой стране Knight Frank ожидает весной 2018 года.

    Также снизилось количество запросов на покупку недвижимости в США — падение составило 40% год к году по причине ухудшения отношений между Москвой и Вашингтоном.

    Впрочем, какой бы рынок недвижимости ни выбрал инвестор, ему предстоят вложения в специфический актив, сопряженные с определенными рисками. Что нужно сделать, чтобы инвестиции в зарубежный метр оправдали себя и принесли покупателю максимум выгоды?

    1. Определиться с целью инвестирования

    В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов может существенно разниться.

    Для жизни и отдыха важно подобрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать дополнительные бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.

    Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье — в этой стране они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от €250 тыс. уже дает право претендовать на европейский ВНЖ.

    Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.

    «Многое зависит от близости к морю и состояния квартиры, но в целом испанская дача в приморском городе обойдется в €50-200 тыс., квартира на одном из популярных болгарских курортов — €40-120 тыс. В Праге диапазон цен на ликвидные двухкомнатные квартиры — €77-230 тыс. в зависимости от района и состояния жилья», — поясняет PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева.

    Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.

    «Таким условиям соответствуют квартиры в европейских столицах, особенно если речь идет про «классические» города — Вену, Берлин, Париж, Лондон. Сохраняется инвестиционная привлекательность скандинавских столиц — Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло. В меньшей степени привлекательны, но также надежны с точки зрения вложения средств Бухарест и Будапешт», — комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.

    По словам эксперта, диапазон цен на ликвидные объекты недвижимости в «классических» городах и северных столицах составляет €2-6 тыс. за кв. метр. В Бухаресте и Будапеште инвестиционные квартиры могут обойтись на 50% дешевле.

    Читайте также:
    Герб, флаг и гимн Латвии

    «Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности— Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании — гарантируют доходность не менее 6-7% годовых как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если говорить о минимальном пороге вложений в объекты недвижимости этих стран, то он составляет €200-250 тыс.», — добавляет доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.

    Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае максимально абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.

    «Наиболее информативные источники изменения стоимости недвижимости по странам и городам — рейтинги консалтинговой компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты американской инвестиционной компании JLL и консультанта в сфере недвижимости Cushman & Wakefield. Практически все отчеты этих компаний бесплатные и доступ к ним можно получить за две минуты», — комментирует аналитик QBF Александр Жданов.

    Кроме того, инвестиционный банк UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (UBS Global Real Estate Bubble Index). Цель этого исследования — разобраться, можно ли назвать быстрый рост цен на недвижимость в конкретном городе закономерным или же он носит спекулятивный характер.

    Независимый финансовый советник (IFA), старший партнер международной консалтинговой компании Anderida Financial Group Григорий Селищев рекомендует проявлять осторожность при покупке квартир в Торонто, Ванкувере и Британской Колумбии в Канаде, Стокгольме в Швеции, Мюнхене в Германии. «Эти города и провинции в большей степени подвержены риску образования пузыря — рост цен в них превысил 50% с 2011 года, обогнав прирост экономики и рост инфляции», — предупреждает Селищев.

    По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3-8% — при более надежных.

    2. Оценить инвестиционную привлекательность

    Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.

    «Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации — это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

    В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.

    «В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости — замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», — поясняет Дарья Ганиева.

    В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас — порядка 30%.

    «Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», — рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.

    Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.

    По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители. Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%. В хвосте рейтинга — Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2-5% .

    Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии — 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.

    Имеет значение и объем туристического потока в стране. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и Японии. «Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», — комментирует Александр Жданов.

    3. Учесть дополнительные расходы

    При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов — единовременные и регулярные.

    Как отмечают опрошенные эксперты, к единовременным затратам на приобретение жилого объекта можно отнести гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1-2%), риелтора (5-6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки ($1-2 тыс. на объект), затраты на ремонт ($5-20 тыс. в среднем) и пр. Суммируя, важно учесть расходы на проезд и проживание, если инвестор планирует участвовать в осмотре подобранных объектов.

    Читайте также:
    Фотографии острова Ламу

    Регулярные затраты — это все налоги (на недвижимость, доход от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).

    В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из планируемой суммы покупки.

    «Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта. Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки — в среднем они составляют около 1,5-6% от стоимости объекта (без ипотеки 1-1,5%, с ипотекой — около 6% или выше)», — комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.

    В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов.

    «Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора — большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10–20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», — заключает Анна Данишек из Tranio.

    Элитная недвижимость за рубежом: виды, критерии, цены

    Словосочетание «элитная недвижимость» непременно наводит на мысль о высокой стоимости жилья. Однако не совсем правильно причислять все дорогостоящие зарубежные объекты к разряду VIP-класса. К примеру, жильё класса «комфорт» также стоит немалых денег. Элитарная же недвижимость по мировым стандартам, помимо цены отличается некоей эксклюзивностью. Агентства не ставят её в общий ряд с остальными предложениями, а размещают в отдельном разделе.

    Содержание статьи:

    Элитное жильё: характеристика, основные критерии

    При определении параметров любого вида недвижимости следует учитывать запросы покупателей на данный промежуток времени и территориальное расположение объекта. Эксперты отмечают различия в понятиях «элитная российская» и «элитная зарубежная» недвижимость.

    Российские критерии элитарности жилья опираются на следующие требования:

    • Месторасположение объекта

    Внимание акцентируется на красоте вида из окна. Это может быть водоём, парковая зона или архитектурный памятник. Ценится жильё в центральной части города или за городом, так называемые «лакомые кусочки», где строятся комфортабельные коттеджные посёлки или виллы.

    • Социальный статус соседей

    Дорогое жильё доступно лишь обеспеченным гражданам. Так, многоквартирный дом класса «элит» не может иметь свыше сотни квартир.

    • Характеристика строения и качество постройки

    К этому пункту можно отнести: материал, используемый при строительстве дома (подразумевается его натуральность), высокие потолки (не менее 3-х метров), современную техническую оснащённость и удобную планировку. Важно также наличие гаража или парковочного места, ограждение территории и круглосуточная охрана.

    • Элитный жилой комплекс

    Он должен располагать развитой инфраструктурой – иметь красивую благоустроенную территорию с магазинами, тренажерным залом, бассейном, рестораном, прачечной и т. п. Удобство и комфорт – это неотъемлемая часть элитного проживания.

    В зарубежных странах критерием элитного объекта является его престижность и цена, значительно превышающая миллион евро. Например, лондонский особняк, манхэттенский пентхаус, немецкий замок, великолепная вилла, расположенная в Каннах (Лазурный Берег, Франция). Недвижимость VIP-класса считается подтверждением высокого социального статуса своего владельца.

    Места расположения таких объектов характеризуются:

    1. Закрытым типом территории.
    2. Наличием личного сада и бассейна.
    3. Повышенным уровнем безопасности владельца и обеспечением его приватности.
    • Уникальностью

    Если речь идёт о вилле на побережье, то она должна находиться у самого берега на большом участке земли, иметь архитектурные достоинства или цениться, как исторический объект. Если это апартаменты в городе, то только в престижном районе, в жилом комплексе, где имеется великолепная инфраструктура и подобающее окружение (тихий район, парк, озеро и прочее).

    Шум и суета несовместимы с элитной недвижимостью, поэтому потребность в ней очень велика среди знаменитых людей.

    Самое популярное элитное жильё

    Потенциальные покупатели объектов класса VIP – люди взыскательные. У них очень высокая планка запросов. В категории «элит» наибольшей популярностью пользуются итальянские или французские виллы, старинные замки и особняки, а также двухуровневые пентхаусы. Как правило, клиенты претендуют на дома с историей. Относительно планировки и общей площади особых стандартов нет, но к обустройству жилья предъявляются повышенные требования – наличие Интернета, системы «умный дом» и прочих технических новинок обязательно.

    Сегмент элитной недвижимости наиболее востребован именно в Европе. Сказывается высокий уровень экономического развития европейского региона. Знаменитые личности (кинозвезды, политические деятели и другие) предпочитают отдыхать на личных виллах на Лазурном берегу. Многие любят жить в немецких, французских или итальянских замках.

    Пентхаусы также не остаются без внимания. Но не всегда они являются новостройкой. Зачастую это старые здания – XVII либо XIX веков, отремонтированные и обновлённые. В них сочетается наследие истории и современные концепции.

    У каждого из них своя история о бывших обитателях. Например, в итальянском особняке в Понте-ди-Леньо, находящемся в Портофино и построенном в 1874 году, проживала графиня Франческа Вакка Агуста. В настоящее время, после реставрационных работ дом продаётся за 40 000 000€. В другом городке Италии – Позитано, расположен особняк Palazzo Santa Croce. Дата его постройки 1716 год. Это бывшая резиденция епископа. Сюда приезжали погостить Пикассо, Дино Буцатти и другие знаменитости. Цена объекта 8 500 000€. Подобных предложений немало по всей Европе.

    Читайте также:
    Карта Гаваны на английском, русском языке с районами

    Прогнозы развития сегмента элитного жилья

    Учитывая текущую экономическую ситуацию в стране (введение западных санкций, снижение цен на нефть, колебания курса валют) на рынке элитных новостроек застройщики готовы к предоставлению скидок. Покупатели привлекаются в ходе переговорного процесса и с помощью акций. Относительно стабильные условия 1-го квартала 2015 года позволили затормозить падение долларовых цен на элитные домовладения. Однако осуществить переход с валютных прайсов на рублёвые в полном объёме не удалось.

    Если говорить о покупке зарубежной недвижимости и об изменении предпочтений россиян, то достаточно вспомнить Грецию. Греческая экономика погрязла в рецессии, правительство старается договориться с кредиторами, греки вынужденно продают роскошные дома и виллы. Финансово состоятельные граждане России уже поняли, что жильё в Элладе (в том числе и элитное) стоит смешные деньги, и приступили к действию. Подобный вариант возможен и в других странах. Очевидно, не за горами и другие изменения в сфере зарубежной недвижимости элит «класса» – во Франции, Испании и других странах еврозоны экономику нельзя назвать вполне стабильной, благодаря политике Евросоюза.

    Спрос на элитное жильё

    Внимание к объектам VIP класса в разных странах варьируется. Все зависит от экономической стабильности этих государств. Там, где экономика стабильна, объём продаж остаётся на том же уровне либо немного снижается, где наблюдается экономический спад – фиксируется увеличение числа продаж.

    В целом же, европейский рынок недвижимости в сегменте элитных объектов выглядит следующим образом: в Италии количество продаж объектов VIP класса составляет 14% от общего количества сделок, в Великобритании – 13%, во Франции – 12%, в Германии, Швейцарии, Испании, Монако – менее 11%.

    Во всех этих государствах отмечен наибольший спрос на престижное жильё. Причин подобной востребованности может быть несколько:

    • Инвесторы с активом более 30 000 000€ рассчитывают на возможный доход, приобретая жильё в другой налоговой зоне. В этом случае создаётся целая сеть из объектов недвижимости в наиболее крупных городах и, соответственно, наиболее дорогих.
    • Покупка «второго дома» для постоянного проживания или отдыха.
    • Перевод части капитала в недвижимость – вариант сохранения средств.
    • Подтверждение или подчёркивание уровня своего статуса.

    Граждане России приобретают иностранную недвижимость в нескольких странах:

    • Первое место принадлежит Великобритании, в частности, окрестностям Лондона, где очень живописная местность. Во-первых, недалеко от столицы. Во-вторых, районы спокойные. В-третьих, можно купить не только дом, но и земельный участок.
    • Далее, следует курортное жильё на юге Франции, в Италии и Швейцарии. Богатые россияне предпочитают отдыхать в уединении, и объекты выбирают соответствующие – отдельно стоящие виллы, шале и так далее.

    Если дать характеристику элитной недвижимости по странам, проследить изменения спроса и предложений, определить выгодность инвестиционных направлений, то обзор будет выглядеть следующим образом.

    • Монако
    • Швейцария
    • Великобритания
    • Германия
    • Италия, Франция

    Мировая суперэлита отдаёт предпочтение этому карликовому государству и чаще всего лондонские, нью-йоркские и московские инвесторы приобретают второй объект именно в Монако.

    Однако рынок жилой недвижимости в стране значительно ограничен, за счёт чего новые строения очень ценятся, ведь основная часть жилых объектов строилась в 70-х годах прошлого века и большей частью не соответствует нынешним параметрам элитных домов.

    В 2014 году из-за ослабления евро, спрос на недвижимость увеличился, что впоследствии привело к росту цен. Первоклассное жильё на территории Монако стоит в пределах 90 000€ за 1 м².

    Так как государство не имеет выхода к морскому побережью, наблюдается большой спрос на объекты, расположенные у озёр, а именно Женевского, Цюрихского, озёра неподалёку от Лугано и горнолыжных курортов.

    Число желающих купить подобную недвижимость давно превысило имеющиеся предложения. Причина, в наличии долгосрочной гарантии для инвестирования – выгодности вложений.

    При покупке жилья иностранцы тратят на 17% больше средств, чем местные жители. В среднем бюджет иностранного покупателя варьирует от 2 700 000€ до 6 000 000€ и более.

    Столица государства – Лондон, привлекает внимание покупателей элитной недвижимости уже несколько десятков лет, что не могло не отразится на стоимости.

    Причины подобного спроса заключаются в стабильности, прозрачности экономики и политике страны, высоком уровне образовательной системы. Элитное жильё в Лондоне располагается на Мейфер (как Тверская в Москве) и Кенсингтон-Пэлэс-Гарденс (аналог Остоженки). Здесь стоимость одного квадратного метра достигает 40 000–57 000€.

    К элитной недвижимости относятся также дома в загородных фешенебельных посёлках. Их стоимость исчисляется миллионами евро.

    С годами элитный сегмент на рынке недвижимости страны приобретает все большую популярность у иностранцев.

    Спрос на VIP объекты обусловлен приемлемыми ставками по процентам (для тех, кто берёт кредит), надёжной экономикой, присутствием в стране всемирно известных компаний (Ford, Toyota, Microsoft), расширением сферы СМИ и телекоммуникационной индустрии.

    Читайте также:
    Синайская виза: возможность сэкономить для россиян

    Элитная недвижимость Германии представлена пентхаусами, загородными резиденции, поместьями, уникальными виллами, возведёнными по авторским проектам. Их стоимость начинается от 5 500 000€.

    Довольно часто покупатели элитной недвижимости находят между этими странами больше сходства, нежели различия.

    Как правило, сделки заключают под впечатлением от великолепно проведённого отдыха. Если говорить об Италии, то больше всего приобретают недвижимость, находящуюся в Лигурии, Тоскане, Эимлии-Романья. Нельзя не упомянуть об итальянских озёрах – Комо, Маджоре, Изео. Объекты вблизи них также весьма востребованы, благодаря уникальности расположения. Это великолепные курорты, от них рукой подать как до моря, так и до альпийских склонов, плюс красивейшие пейзажи. В отношении Франции лидирует Лазурный Берег.

    По части элитной недвижимости большой спрос на старинные особняки, поместья и виллы, стоимость которых начинается от 1 000 000-3 000 000€ и может достигать 450 000 000€ и более. В любом случае это хороший вариант долгосрочного инвестирования.

    Зарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 году

    Покупка недвижимости за рубежом — мечта многих. Кто-то планирует новую жизнь в новой стране, кто-то хочет использовать квартиру или дом у моря в качестве «дачи», другие инвестируют накопления для получения дохода от аренды или последующей продажи. В любом случае, в условиях снижения туристического потока приобрести такое жилье стало проще и дешевле. Разбираем в нашей статье, на какие страны стоит обратить внимание в 2021 году.

    Испания

    Испания привлекает в первую очередь своим теплым климатом. Даже зимой температура воздуха здесь редко опускается ниже 12 градусов. А помимо пляжного отдыха на берегу средиземного море, страна может похвастаться богатым историческим наследием, невероятно красивой природой, вкусной традиционной едой и большим выбором развлечений круглый год.

    Сейчас здесь можно найти жилые объекты со скидками до 30–40%. Особенно много выгодных предложений на рынке вторичного жилья, который стал наиболее чувствителен к пандемии. Связано это в первую очередь с тем, что более 70 % жилых помещений в Испании покупаются в ипотеку, а локдауны резко ударили по доходам населения. На сайтах недвижимости появляется все больше объявлений с пометкой urgente (срочно), а банки устраивают настоящие распродажи домов. Так, средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро, тогда как еще в июне того же года она была около 1730 евро.

    Сложившаяся ситуация на рынке отлично подходит для инвестирования. Только стоит учесть, что для заработка на перепродаже придется подождать, когда цены начнут вновь расти. Это может занять от трех до пяти лет. Однако, все это время жилье можно сдавать и получать доход. В результате пандемии средняя рентабельность от сдачи испанской недвижимости выросла до 9,3 % (от стоимости жилья в год), а цены на аренду достигли своего исторического максимума – в среднем €11,4/М² в месяц.

    В случае, если вы ищите недвижимость для переезда, но не владеет необходимой суммой, – момент не менее удачен. Цены снижены, а условия кредитования привлекательны. Банки могут одобрить кредит на срок до 15 лет по специальным процентным ставкам для иностранцев от 3-3,4 %. Для этого необходимо будет подтвердить уровень дохода от 800 евро в месяц.

    Италия

    Италия всегда была одной их самых привлекательных стран для покупки недвижимости. Мягкий средиземноморский климат, гастрономическое разнообразие, лучшие винодельческие регионы, модная столица и всего три часа от Москвы на самолете – это лишь малая часть того, за что мы любим ее.

    Стоит отметить, что купить недвижимость в Италии могут многие, но далеко не все иностранцы. Такая возможность зависит в первую очередь от наличия действующего соглашения о взаимных инвестициях между Италией и конкретной страной. Но российским гражданам повезло – никаких ограничений на покупку недвижимости и участков под строительство для них нет.

    Ситуация с пандемией не обошла стороной местный рынок недвижимости. По словам аналитиков, цены в среднем упали на 16%. Это отличный момент для сделки. Тем более, что условия получения кредита достаточно выгодны – ставки от 2,8 % и срок кредита до 15-30 лет.

    Кроме того, в последнее время некоторые города объявляют настоящие распродажи жилья. Таким образом власти стараются привлечь новых жителей. Например, на днях с таким заявлением выступила коммуна Биккари на юге Италии – дом там можно купить по цене от 7,5 тысячи евро. В целом на юге страны цена квадратного метра существенно ниже. К примеру, в Лигурии однокомнатная квартира стоит 350 000–400 000 евро, тогда как в Калабрии 65 000–100 000 евро.

    Если вас привлекает жаркий климат и близость морского побережья, обратите внимание на недвижимость в Кампании, Калабрии, Апулии, на Сицилии или Сардинии. В северных же регионах ценятся Пьемонт и Валле-д’Аоста за свои знаменитые горнолыжные курорты. При этом в Пьемонте доход от сдачи квартиры в аренду составит от 200 евро в неделю.

    Читайте также:
    Рогашка-Слатина: отдых и лечение на курорте в Словении

    Греция

    Чаще всего покупателями жилья в Греции становятся бывшие туристы, влюбившиеся в эту страну. И их можно понять – гостеприимное и дружелюбное местное население, мягкий климат, сосновые леса на фоне лазурной воды и аромат апельсиновых рощ. По данным экологической комиссии ЕС, Греция является одной из стран с самой чистой морской водой во всей Европе.

    Сейчас здесь также действуют существенные скидки на жилье. По данным аналитиков, цены в среднем упали на 15–20%. Причем, как в Афинах и Солониках, так и на островах. Например, апартаменты можно купить по цене от 50 000 евро. Как правило, недвижимость со скидкой продают владельцы, которые приобрели ее в кредит для заработка на туристах, но в условиях пандемии не смогли покрывать расходы.

    Привлекательность греческой недвижимости заключается еще и в том, что при покупке объекта стоимостью от 250 000 евро вы имеете право подать заявку на участие в программе «Золотая виза» Греции (ВНЖ).

    Турция

    У Турции немало бесспорных плюсов: солнце круглый год, море, высокий уровень безопасности, доступные цены, бесплатное среднее школьное образование для детей иммигрантов с ВНЖ. При этом цены на жильё начинаются от 20 000 евро, а процесс оформления жилой площади весьма прост. Для сравнения, в Москве средняя стоимость недвижимости составляет 70 000 евро.

    Как и страны, о которых мы писали выше, Турция пострадала от снижения туристического потока, а цены на недвижимость снизились. Например, в Аланье евродвушка в современном доме, которая в марте стоила 50 000 евро, сейчас предлагается за 40 000–42 000 евро. Что касается новостроек, то часть турецких застройщиков снизили цены по сравнению с весной 2020 года до 10%. Поэтому при желании можно найти весьма выгодный вариант.

    Лучший ли сейчас момент?

    Как показывают цифры, во многих странах пока еще действует существенный дисконт на покупку недвижимости. Поэтому первый-второй квартал 2021 года – наиболее выгодный момент, чтобы осуществить давнюю мечту. Так что, если вы хотели вдыхать морской воздух, сидя на своем балконе, или прогуливаться по оливковой роще возле своей виллы, не стоит откладывать желание в дальний ящик. Главное, грамотно выбрать страну и объект, найти варианты для вылета или оформить сделку дистанционно, в случае пока еще закрытых границ. И тогда такая покупка станет выгодным капиталовложением.

    Покупаем недвижимости за рубежом – несколько дельных советов.

    Прежде чем приобретать недвижимость за границей, Вам необходимо четко определить для себя следующее – с какой целью Вы совершаете эту покупку. Сейчас Вы можете реально не осознавать всю важность и ответственность данного момента и совершить ошибку. Для этого мы рекомендуем Вам ознакомиться с материалами данного раздела.
    В последнее время россияне довольно часто покупают зарубежную недвижимость и в первую очередь это, конечно же, связано с ростом доходов населения нашей страны. При этом преследуются разные цели, в частности:

    Вложение денег,
    Смена места жительства,
    Покупка недвижимости для отдыха,
    Расширение существующего бизнеса или организация нового за рубежом.

    Давайте подробнее остановимся на каждой из этих целей.
    Вложение денег в зарубежную недвижимость с целью получения дохода от перепродажи или сохранения сбережений стала одной из наиболее популярных причин приобретения недвижимости за границей. Эта тема получила наибольшее развитие в новом тысячелетии, в так называемые «Нулевые годы», когда слой успешных предпринимателей, прейдя в себя от последствий кризиса 1998 года, задумался над вопросом сохранения части свободных сбережений. Безусловно, не последнюю роль в этом сыграла потеря доверия населения к российской банковской системе и государству в целом. Основным направлением инвестиций в те годы были Средиземноморские страны Европы, такие как – Испания, Италия, Франция, а также США. Кризис 2008 года внес свои коррективы в динамику и географию продаж, кроме того на российский рынок зарубежной недвижимости вышли такие страны как, – Болгария, Турция, Черногория, Египет, предлагая более низкие цены. Разумеется, недвижимость в таких странах отличается от развитых стран Еврозоны и США в первую очередь развитием инфраструктуры, но те, кто инвестировал свои средства в Болгарию, Турцию, Хорватию, Черногорию и Египет, знали на что они идут.
    Прежде, чем инвестировать деньги в зарубежную недвижимость, хорошенько подумайте над ее ликвидностью, т.к. в дальнейшем перед Вами встанет вопрос ее продажи или сдачи в аренду. В первую очередь обратите внимание на местоположение объекта и развитие инфраструктуры (далеко ли он от аэропорта, крупных городов, есть ли рядом магазины, аптеки, больницы и т.д.) Выбирая страну инвестирования, убедитесь в том, что Вы как собственник будете в достаточной степени защищены местными законами и не ограничены в праве распоряжения своей собственностью (т.к. права граждан и иностранцев могут во многом различаться). Так же не забудьте проследить динамику роста цен (возможно рынок недвижимости в выбранной Вами стране находиться в стагнации или падает).
    Приобретение недвижимости за рубежом, связанное со сменой места жительства – это уже совсем другая история. В этом случае Вам необходимо определиться с родом Вашей деятельности, т.е. чем Вы будете заниматься в дальнейшем, если Вы, конечно же, не заслуженный пенсионер. Кстати, здесь можно сделать небольшую оговорку. В некоторых европейских странах существует возможность получения пенсии для граждан РФ при некоторых незначительных условиях, причем пенсии европейского уровня и без обязательной смены гражданства. И так, если все же пенсионер, то Вам не обязательно искать себе квартиру в крупном городе. Достаточно уехать в какой-нибудь маленький тихий и уютный городок на берегу моря. Тем более что, чем дальше от крупных торгово-экономических центров, тем дешевле недвижимость. Если говорить о Европе, то даже в крохотном городке с населением в 5-10 тыс. человек, к примеру, где-нибудь под Валенсией или Барселоной, будет 3-4 крупных супермаркета, полноценная больница, масса кафе и ресторанов. Т.е. имея всю необходимую инфраструктуру под рукой, Вы будете удалены от суеты и шума крупных городов. Кроме того, не забывайте, что в Европе очень хорошо развита сеть общественного транспорта и автодорог, чего, к сожалению, нельзя сказать о менее развитых странах, таких как Болгария, Турция и Египет, так, что доехать до Барселоны, Валенсии или даже совершить маленькое путешествие по Средиземноморскому побережью будет очень легко.
    Как же быть молодым, энергичным и работоспособным людям? Если Вы надумали переезжать за рубеж, то, скорее всего, у Вас уже есть мысли, что Вы там будете делать, и вопрос выбора места жительства для Вас уже решен. Здесь мы можем посоветовать Вам следующее: приобретая апартаменты в крупном городе, не гонитесь за дешевизной. Обратите внимание на район, в котором Вы покупаете квартиру, окружение, какие люди ходят по улицам, во что они одеты, какой национальности. А то, можете случайно попасть в латинский квартал с полным букетом «благ цивилизации», типа – наркоторговли и проституции, а продать такую квартиру будет в дальнейшем очень сложно.
    В любой стране есть тенденция, что недвижимость в крупных мегаполисах всегда дороже, чем за их пределами, поэтому, если Вы ограничены в средствах, не спешите брать хоть что-нибудь, к примеру, в Барселоне. Вы можете без зазрения совести купить квартиру в любом близлежащем городке-сателлите, расположенном в 5-20 км от нее, и в дальнейшем Вы не испытаете никаких проблем с тем, как добраться на работу, потому что, как мы уже говорили выше, в Европе очень хорошо развита система общественного транспорта и автодорог. А стоимость такой квартиры будет в 1,5-2 раза ниже.
    Теперь поговорим о недвижимости для отдыха. Это направление также стало довольно популярным в последнее время. В основном это связано с ростом цен на туристическое услуги, кроме того, наши соотечественники, в последнее время вдоволь накатавшись по миру, в большинстве своем уже определились со своим любимым местом на планете.
    При выборе апартаментов для отдыха обратите внимание на удаленность от аэропорта, кроме того узнайте, ходят ли туда регулярные рейсы, иначе, чтобы попасть в свою любимую квартиру придется ждать следующего пляжного сезона и договаривать с туроператором о приобретении билетов на чартер. Обратите внимание на инфраструктуру, одно дело, когда Вы имеете 3-х разовое питание со всеми напитками в отеле, и совсем другое, когда их нужно покупать самому в супермаркете, при этом желательно, чтобы последний не оказался в 50 км от Вашего гнездышка. Кроме того, не забудьте, что, выезжая в свою зарубежную квартиру на отдых, Вы планируете не только выспаться и сходить на пляж, но и развлечься, поэтому убедитесь, что рядом будет все необходимое, чтобы не заскучать.
    Приобретение зарубежной коммерческой недвижимости не так сильно развито в настоящее время, но с каждым годом набирает обороты. Наибольшей популярностью пользуются отели, кафе, бары и рестораны в прибрежных городах Средиземного моря. Сейчас можно сделать очень выгодные вложения в Испанскую коммерческую недвижимость на фоне значительно упавшего рынка, вызванного затянувшимся экономическим кризисом еврозоны. Хозяева идут на значительное снижение первоначальной цены объектов, особенно те, кто в свое время брал банковские кредиты на их приобретение и сейчас не в состоянии их оплачивать. В продаже имеются отели, рестораны, офисные помещения и даже винодельни. Цены на них в настоящее время снижены до 60 % от первоначальных значений.

    Читайте также:
    Фотографии Эрдэнэта

    Почему стоит инвестировать в недвижимость и как это сделать

    В этой статье объясняем, как зарубежная недвижимость помогает диверсифицировать риски, от чего защищает капитал и какие преимущества дает инвестору.

    Сравним и оценим способы инвестирования в зарубежную недвижимость: прямое владение объектом, акции траста недвижимости и доли в портфеле фонда прямых инвестиций, краудфандинг.

    Как недвижимость помогает диверсифицировать риски

    Инвестиции в недвижимость на фоне широкого рынка финансовых инструментов выделяются низкой корреляцией с рынками акций, облигаций и другими традиционными активами. Это помогает инвестору диверсифицировать риски.

    У недвижимости есть три особенности:

    1. Недвижимость дает инвестору возможность получать предсказуемые денежные потоки.
    2. У недвижимости есть потенциал увеличения стоимости самого актива.
    3. Недвижимость осязаема, поэтому защищает инвестора от потерь и инфляции: ВВП растет → спрос на недвижимость растет → арендная плата растет → цены на недвижимость растут.

    Что дает зарубежная недвижимость

    Инвестируя в зарубежную недвижимость, инвестор получает возможность хеджирования страновых и политических рисков, рисков спада локальных рынков и рисков природных катаклизмов.

    Зарубежная недвижимость — эффективный способ трансграничного перемещения и сохранения капитала, получения дополнительного гражданства или вида на жительство.

    Доходность недвижимости

    Доходность недвижимости как класса в целом за последние 20 лет в значительной степени превосходит фондовый рынок: американский рынок REIT показал лучшие результаты, чем индекс широкого рынка S&P 500. Годовая доходность за 20 лет составила 11,8% и 8,6% соответственно.

    В долгосрочном периоде недвижимость и акции показывают положительную динамику роста. Но после кризисных ситуаций недвижимость показывает более быстрые темпы прироста, что говорит о привлекательности недвижимости как инвестиции.

    Портфель инвестиций, в котором есть акции и недвижимость, более стабильный (на графике он отмечен оранжевой кривой). Такой портфель меньше реагирует на конъюнктурные изменения рынка.

    Инвестировать в недвижимость можно четырьмя способами: прямое владение объектом недвижимости; покупка private или public REIT; REPE; инвестиции в недвижимость через краудфандинг. У этих способов разная доходность и риски. Мы сравним их: расскажем о плюсах и минусах каждого способа.

    Прямое владение объектом

    Это жилая недвижимость под аренду и коммерческие объекты. Например, магазины и кафе, склады и отели с известным оператором.

    Читайте также:
    Мои планы и желания на 2022-й

    Прибыль: инвестор зарабатывает на арендных платежах, получает прибыль от перепродажи.

    Плюсы: инвестор владеет объектом, выбирает, как получать прибыль, в какой момент продать.

    Минусы: большая вероятность скрытых обременений и неисправностей в самом здании; управление зданием; взаимоотношения с арендатором; юридическое оформление; налоговая отчетность; посещение объекта.

    Доли в портфеле траста, REIT

    REIT — real estate investment trust. Это трасты, которые инвестируют в недвижимость. Инвестор покупает акции и владеет долями в портфеле объектов траста. Траст может инвестировать в торговые гипермаркеты, дома престарелых, land development — покупку земли, лесных угодий, строительство. Есть трасты, которые специализируются на конкретных объектах, например супермаркетах.

    Прибыль: инвестор зарабатывает на изменении котировок и на дивидендах — REIT распределяют 90% полученного дохода на дивидендные выплаты.

    Плюсы: инвестор получает арендный поток, при этом не владеет объектом. Инвестор получает дивиденды и прирост капитала от диверсифицированного портфеля из нескольких объектов.

    Минусы: инвестор не выбирает объекты, комиссия за управление долями высчитывается не всегда прозрачно.

    Инвестиционные трасты бывают двух видов: частные и публичные. Частные трасты освобождены от регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). Их акции не котируются на бирже, их могут купить только квалифицированные и аккредитованные инвесторы. Минимальный чек акции частных трастов — $10–100 тыс.

    Публичные трасты продают акции на открытом рынке. Стоимость одной акции в среднем не превышает $100. Бумаги публичного траста инвестор может быстро продать на открытом рынке, а крупными активами на миллиарды долларов управляют специалисты. Информация о деятельности публичного траста находится в открытом доступе.

    Частные и публичные трасты могут выдавать ипотеки напрямую в проекты и для покупки объектов, покупать ценные ипотечные бумаги MBS (mortgage backed securities). Инвестор получает крупные дивиденды при высоких рисках.

    Фонд прямых инвестиций, REPE

    REPE — real estate private equity. Это фонды прямых инвестиций недвижимости. Такие фонды не торгуются на бирже и доступны только аккредитованным и квалифицированным инвесторам. Барьер для входа — несколько сотен тысяч долларов.

    Прибыль: большинство доходов от прямых инвестиций получаются из прибыльных инвестиционных выходов в форме capital gains и carried interest из каждого проекта.

    Плюсы: частные акционерные компании инвестируют в активы недвижимости, которые включают доходоприносящие объекты и экзотические стратегии. Например, рефинансирование, опционы.

    Минусы: высокий барьер входа в фонд. Сложный выход из фонда из-за длительного периода держания и низкой ликвидности. Все зависит от экспертизы команды фонда.

    Краудфандинг

    Краудфандинг — это сбор средств через онлайн-платформу под определенные проекты. Краудфандинг в сфере недвижимости — относительно новая концепция. Привлеченный капитал используется для покупки, девелопмента, реновации объекта недвижимости под продажу или арендный доход. В последние четыре года рынок краудфандинга активно развивается:

    Прибыль: в финансировании акционерного капитала инвестор — это партнер, который получает по завершении проекта до 20% годового дохода. При этом инвестор несет высокий риск в сравнение с долговым краудфандингом. Проектов по финансированию акционерного капитала меньше, чем проектов по долговому краудфандингу.

    Прибыль: в долговом краудфандинге инвестор получает фиксированную доходность на капитал — 8–12%. При этом он несет меньший риск.

    Плюсы: инвестор выбирает проекты инвестирования в соответствии со своими инвестиционными целями и предпочтениями.

    Минусы: инвестор не влияет на проект.

    Сравнение инвестиций в недвижимость

    Мы оценили инвестиции в недвижимость по девяти параметрам. Каждому инструменту инвестиции в недвижимость присвоили оценку от 1 до 5, где 5 — это максимально положительная оценка.

    Переезд или инвестиция. Как россияне покупают зарубежную недвижимость

    После начала пандемии вырос спрос на недвижимость в странах, где можно получить вид на жительство за инвестиции — ведь в некоторых случаях это помогает преодолеть закрытые границы. По каким еще причинам россияне инвестируют в зарубежную недвижимость, какие страны интересуют их больше всего и сколько можно заработать на сдаче квартиры в Греции, — об этом специально для БКС Экспресс рассказывает аналитик компании Tranio.

    Читайте также:
    Автобус 836 Как С Добром Добраться!

    Анастасия Никитина,
    аналитик международного брокера недвижимости Tranio

    Покупок стало меньше

    По данным Центрального банка РФ, объем переводов на покупку зарубежной недвижимости во II квартале 2020 г. упал в 2,6 раз по сравнению с тем же периодом 2019 г. На рынок повлияли падение цен на нефть, ослабление курса рубля и пандемия коронавируса.

    Тем не менее, аналитики Tranio предполагают, что на самом деле суммы перечислений россиян на покупку недвижимости могли быть выше. Статистика ЦБ отражает не все покупки россиян в целом, а только те суммы, которые они переводят с российских счетов. Перечисления с иностранных счетов статистика не учитывает, а зарубежную недвижимость нередко оплачивают такими способами: в некоторых странах, например, в Австрии, для покупки недвижимости необходимо сначала открыть счет в местном банке и доказать властям законное происхождение средств.

    ВНЖ за инвестиции

    В первой половине 2020 г. россияне инвестировали в Швейцарию, Великобританию и США больше, чем в другие страны. Как показывают данные ЦБ, за этот период россияне перевели в Швейцарию $4,16 млрд, в США — $1,14 млрд, а в Великобританию — $1,25 млрд. Инвесторы, как правило, ориентируются на покупку недвижимости именно в этих странах — из-за сильной экономики и законов, обеспечивающих правовую защищенность собственника.

    Однако существуют и другие факторы, которые влияют на выбор россиян при приобретении дома за рубежом. Для многих решающим становится возможность получить вид на жительство в стране за инвестиции в недвижимость. Такие законы действуют в Греции, Испании, Португалии и до недавнего времени — на Кипре. Эти страны выбирают те россияне, которые планируют эмиграцию и рассчитывают отбить расходы на получение ВНЖ, сдавая приобретенную недвижимость в аренду.

    Внутренняя статистика Tranio показывает, что в 2020 г. российские клиенты чаще всего покупали недвижимость в Греции, Германии и Испании. После начала пандемии коронавируса спрос на недвижимость в странах с программой получения ВНЖ вырос — в условиях закрытых границ многие россияне задумались о получении вида на жительство в Евросоюзе.

    Еще один важный фактор — это удобное расположение, поэтому россияне выбирают страны, в которые часто ездят отдыхать: Грецию, Испанию, Италию, Черногорию.

    Жить самим или сдавать?

    Большая часть россиян, покупающих зарубежную недвижимость, хотят часть года жить в ней сами, а оставшуюся — сдавать в аренду. В этом случае их выбор падает на Испанию, Италию или Грецию. Самую высокую доходность можно получить, сдавая объект в краткосрочную аренду. Но лучше сдавать ее в туристический сезон или даже круглый год. Россияне же, покупая квартиру в Испании, обычно хотят сами проводить в ней теплые месяцы — тогда это менее прибыльно по сравнению с долгосрочной арендой.

    С краткосрочной арендой также связано больше хлопот. Чтобы сдавать квартиру через Airbnb, собственнику нужно либо нанимать управляющую компанию, которая может «съесть» доходность, либо нанимать людей, которые будут следить за квартирой: встречать гостей, передавать ключи и убираться.

    Другая категория клиентов — это те, кто изначально приходят к брокеру с запросом купить доходную жилую недвижимость и сдавать. Обычно это такие страны, как Германия, Австрия и Великобритания, а также страны Средиземноморья. Часто в этом случае собственник передает недвижимость в управляющую компанию, которая сама решает, на какой срок сдать жилье — средний или долгий, и берет на себя все обязательства, связанные с арендой. Собственнику в таком случае можно проводить в доме не больше нескольких недель в год.

    Доходность, таким образом, в большей степени зависит от арендной стратегии собственника, а не от страны: в Европе доходность примерно одинаковая и составляет 3,5–5% до налогов. Хотя есть локации, где в туристический сезон она на 1–2% выше, например, в Греции или на Кипре. Соответственно, в этих странах есть возможность дольше сдавать жилье в краткосрочную аренду по высокой цене.

    Часто, покупая доходную недвижимость, инвесторы выбирают страны и локации, где более вероятен рост цен, чтобы в том числе выиграть на приросте капитала в случае продажи своего объекта через какое-то время.

    Подводные камни сдачи в аренду

    Интересный факт: в Мюнхене и Барселоне запрещено сдавать личные квартиры в краткосрочную аренду. Сдавать можно только квартиры с лицензией. Причем эту лицензию нельзя получить самостоятельно — можно только купить квартиру уже с лицензией на сдачу в аренду. Их мало в продаже, и они достаточно дорогие.

    В Берлине в большинстве квартир можно либо жить самому, либо сдавать в долгосрочную аренду. Кратко- и среднесрочная аренда возможна, только если домом занимается управляющая компания с соответствующей лицензией.

    Читайте также:
    Все об отдыхе в Уругвае в 2022 году

    Следует быть осторожным и при покупке квартиры в Австрии: там существует несколько десятков типов владения недвижимостью. Например, квартира может быть только под сдачу, и самому владельцу в ней жить нельзя.

    Средние цены на покупку и оформление недвижимости

    Германия: к примеру, апартаменты в Берлине в новостройке (подходит для сдачи в аренду). Стоимость студии от 22 до 33 кв м — от 160 000 до 250 000 евро. Стоимость апартаментов площадью от 60 до 84 кв м — от 300 000 до 600 000 евро.
    Дополнительные расходы при покупке:
    • Нотариальная пошлина 1–1,5%
    • Налог на регистрацию 0,8–1,2%
    • Налог на приобретение недвижимости 6 %
    • Брокерская комиссия 0%
    Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в среднесрочную аренду — 4%.

    Греция: к примеру, однокомнатная квартира с садом в отремонтированном здании в центре Афин. Площадь — 60 кв м, стоимость — 110 250 евро.
    Дополнительные расходы при покупке:
    • Налог на переход права собственности 3,09%
    • Нотариус 1,5%
    • Юрист 1,5%
    • Госпошлина 0,7%
    Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в долгосрочную аренду — 4,9%. При сдаче в краткосрочную аренду и при нормальном положении вещей, а не во время пандемии и закрытых границ, доходность может достигать 7%.

    БКС Мир инвестиций

    Последние новости

    Рекомендованные новости

    Прогнозы и комментарии. Ждем насыщенную торговую неделю

    Премаркет. Отскок на тренде

    Старт дня. Позитивное начало недели

    Сбербанк. В фокусе — сопротивление 260–263 руб.

    Рынок нефти. Ралли продолжается

    Потребительский сектор в 2022. Оцениваем ситуацию

    Ее выбрал Баффет и Кэти Вуд: акция с потенциалом более 100%

    Какие перспективы у акций Chevron после отчета

    Адрес для вопросов и предложений по сайту: bcs-express@bcs.ru

    Copyright © 2008–2022. ООО «Компания БКС» . г. Москва, Проспект Мира, д. 69, стр. 1
    Все права защищены. Любое использование материалов сайта без разрешения запрещено.
    Лицензия на осуществление брокерской деятельности № 154-04434-100000 , выдана ФКЦБ РФ 10.01.2001 г.

    Данные являются биржевой информацией, обладателем (собственником) которой является ПАО Московская Биржа. Распространение, трансляция или иное предоставление биржевой информации третьим лицам возможно исключительно в порядке и на условиях, предусмотренных порядком использования биржевой информации, предоставляемой ОАО Московская Биржа. ООО «Компания Брокеркредитсервис» , лицензия № 154-04434-100000 от 10.01.2001 на осуществление брокерской деятельности. Выдана ФСФР. Без ограничения срока действия.

    * Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.

    Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

    Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.

  • Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: