Недвижимость Паттайи: длительный кризис и стагнация продаж; Тайский портал

Недвижимость Паттайи: длительный кризис и стагнация продаж; Тайский портал

Недвижимость Паттайи: затяжной кризис и стагнация продаж

Не так давно у меня была возможность вступить в ожесточенный спор с владельцем нескольких кондоминиумов (небольших квартир в больших жилых комплексах) в Паттайе, которые мужчина снимает или пытается сдать в поисках покупателей. Я пытался возразить, что утверждение «Недвижимость в Паттайе – хорошая инвестиция» – это либо наглая ложь, либо самообман. А текущее состояние рынка недвижимости в Городе грехов может быть худшим временем для покупки квартиры, потому что ни в аренду, ни с целью получения прибыли нельзя продать довольно долго, может быть, много лет. Новые данные только подтверждают мой тезис:

Knight Frank в обзоре рынка кондоминиумов Паттайи за первое полугодие 2016 года отмечает, что из-за резкого падения спроса на недвижимость в Паттайе многие девелоперы либо заморозили существующие проекты, либо отказались от тех, которые планировалось построить. Таким образом, в первой половине 2016 года было сдано всего 183 квартиры в кондоминиуме, все в районе Пратамнак. Общее предложение на рынке недвижимости Паттайи оценивается агентством в 60 696 единиц. Средняя цена за метр квартиры с видом на море в конце 2015 года составляла 117 446 тайских бат, а метр в кондоминиуме без вида на море в среднем составлял 66 925 бат. Россияне были основными покупателями недвижимости в Паттайе с 2011 года, и после обвала рубля их спрос резко упал. Сейчас спрос на рынке кондоминиумов в Паттайе частично компенсируется гражданами Китая, которые покупают здесь недвижимость в инвестиционных целях. Дело в том, что в самом Китае образовался огромный пузырь на рынке недвижимости, в результате чего в китайских мегаполисах больше нет дешевых предложений. Цены на квадратный метр жилья в Шанхае, например, уже превысили цены квадратного метра в Лондоне и Нью-Йорке. Вот почему материковый Китай ищет возможности для инвестиций в недвижимость в Таиланде, Сингапуре и Малайзии. Некоторые китайские покупатели не позволяют ценам на жилье в Паттайе упасть. Интерес проявляют и граждане Сингапура и Гонконга. Некоторые застройщики, стремясь продать построенную недвижимость в Паттайе, предлагают своим покупателям гарантию 5-7% дохода от аренды. Как показывает практика, даже 5% дохода от аренды кондоминиума в Паттайе – это очень хороший результат, который зачастую достижим только в том случае, если квартиры сдаются круглый год без перерыва в поиске новых арендаторов.

Недвижимость Паттайи: ситуация по отдельным девелоперам/проектам:

    Ocean Property Co, Ltd (дочерняя компания Ocean Group) до сих пор не может продать апартаменты в кондоминиуме Ocean Portofino на Джомтьене, который был построен и введен в эксплуатацию компанией несколько лет назад. Общая стоимость нереализованного жилья составляет приблизительно 1 миллиард батов; Бангкокский девелопер Fragrant Property Co., Ltd. заморозил свой проект Sixth Element Na Jomtien на Джомтьене. Планировалось построить пять зданий: три башни в 50 этажей и два длинных 10-этажных дома по периметру площадки, а внутри большой двор с бассейнами и пальмами. В прошлом году Fragrant Property сдала в эксплуатацию два из пяти зданий комплекса, но только 30 процентов нашли покупателей. сданы квартиры, что ставит весь проект ниже рентабельности. Следовательно, остальные три здания все еще находятся в стадии строительства и могут быть освобождены в любое время, если ситуация на рынке не улучшится. Новые кондоминиумы, введенные в эксплуатацию в 2016 году (все на Пратумнаке): Turtle Creek Pattaya, New Nordic C View Boutique, New Nordic Club 4 и Paradise Ocean View Residence.
Читайте также:  Как поехать в Тайланд, не зная английского - советы, полезные приложения | Путеводитель по Таиланду

Как ни странно, но на фоне падающего спроса на недвижимость в Паттайе цены не падают. Однако роста цен в ближайшие годы тоже не ожидается, поэтому вкладывать деньги в эти активы нет смысла. Недвижимость в Бангкоке имеет гораздо более радужный вид.

Вот каким должен был быть новый кондоминиум Sixth Element Na Jomtien:

Почему не стоит покупать недвижимость в Таиланде

«Удивительно, что человек, с трудом заработавший деньги в России, может пустить их на ветер»

В тот момент, когда вы ступите на Страну миллиона улыбок (Таиланд), вы становитесь рекламной целью брокеров по недвижимости и девелоперов, которые хотят убедить вас в том, что они профессионалы! – обо всем позаботимся, поэтому вам, клиенту, вроде бы не о чем беспокоиться. Но стоит ли доверять такой рекламе? Ведь выбор, покупка и оформление недвижимости – наименее проблемная и трудоемкая процедура, а что уж говорить, на самом деле даже приятная. И все проблемы возникают только ПОСЛЕ поглощения, когда вопросы о содержании «грез» возникают полным ходом. Другое дело, когда человек по какой-то причине (скрывается от правоохранительных органов или находится в отпуске) сам переезжает в Таиланд на постоянное место жительства, и другой, когда он периодически навещает свой дом.

Резкое сокращение туристического потока, который сегодня восстанавливается, но далек от докризисного уровня, бремя налогов, счетов за коммунальные услуги и рост стоимости жизни в чужой стране, а также огромная конкуренция среди арендодателей ударили по карманам. и нервы инвесторов и дауншифтеров.

Сергей Косиков, директор по недвижимости «Центр муниципальной недвижимости»: «Количество российских покупателей в Таиланде значительно сократилось. Многие люди выводят оттуда деньги. Это также влияет на специфику владения недвижимостью иностранцами, что влечет за собой дополнительные расходы. . На данный момент это неэффективно. Более того, рынок имеет тенденцию насыщаться. Когда несколько человек покупают и арендуют дома – это одно, а когда их сотня – совсем другое. Стоимость содержания этих домов выросла, и конкуренция очень сильный “.

Владельцам недвижимости на Пхукете, Паттайе, Самуи и т. Д. Сложно зарабатывать деньги. Настолько, что многие собственники продают свои виллы и апартаменты, чтобы лучше инвестировать в российские активы. Вернее, пытаются продать. Потому что покупка недвижимости в Таиланде похожа на свадьбу в Америке: выйти замуж легко, развестись сложно.

Проблема номер один, с которой сталкивается каждый фаранг (как тайцы называют европейцев), владеющий недвижимостью в Таиланде, – это ее содержание.

Елена Симанович, владелица виллы на Пхукете: «Оборудование бассейна работает от электричества. Дом требует периодического ремонта с учетом агрессивного климата – влаги и солнца. Вы тратите около 15000 бат в месяц, потому что вилла – это не квартира, где Вы можете выключить все и уйти. Существуют такие расходы, как ежегодное обслуживание – у нас 32 000-40 000 бат, мониторинг. Итого выходит около 150 000 бат в год. Поскольку земля зарегистрирована в компании, существуют дополнительные расходы в размере 20-25 000 бат. делим все годовые затраты на 12, получаем сумму около 30 тысяч бат в месяц.

Читайте также:  Самуи-Ламай-Бич: удобства, отели, транспорт

Марина Кузнецова, предприниматель из Владивостока: «Покупая дом в экзотической стране, стоит перечислить все проблемы и нюансы, которые могут возникнуть, а также подумать о« выходах ». Основываясь на личном опыте, могу сказать, что розовые и привлекательные обещания брокерских предложений всегда кажутся исчерпывающими и охватывают все аспекты покупки квартиры в том же Таиланде. Однако независимо от того, сколько деталей сопровождает предложение, реальность преподносит свои сюрпризы.

Первым делом необходимо определить цель покупки квартиры за границей. В Таиланде самый распространенный вариант – сезонный отдых в собственном доме. В этом случае покупатели будут разочарованы. Дело в том, что помимо экзотической растительности, которая в тайском климате «захватывает» дом буквально через несколько месяцев, «нападение» исходит от диких животных. Когда вы придете в свой дом, который пустовал несколько месяцев, вы найдете змей, тараканов и многое другое.

Чтобы дом не пришел в упадок, пока хозяев в отъезде, можно обратиться в специализированные компании, сотрудники которых будут периодически убирать, выгонять домашних животных и т. д.

Реклама подталкивает продавцов к возможности сдать дом в аренду на время вашего отсутствия. Но проблема в том, что последствия непредсказуемы: недобросовестные жильцы «убили» дом, значительное расстояние до управления. Да и желающих снять дом у частного лица на самом деле не так много, поверьте!

Когда хозяину дома наконец наскучило спать по ночам, думая о том, что происходит в далеком тайском доме, он решает продать эту небесную ношу. И вот он, где хозяин сталкивается с непреодолимым препятствием: продать дом и даже «подержанный» нельзя. Несмотря на объявления о неуклонно растущих ценах и количестве желающих покупателей. Я лично покупателей не нашел. Осталось только заплатить тайским брокерам, чтобы те отбирали арендаторов и жертвовали на содержание дома “.

Владимир Обухов, представитель проекта развития поселка в Паттайе: «Удивительно, что человек, едва заработавший в России, может промотать их в Таиланде, доверившись незнакомому человеку! На самом деле этому есть объяснение. Дело в том, что ситуация сложилась. совсем другой заграницей, там скучаешь по русскому менталитету и тянется к собственному, а когда общение сближается, люди теряют бдительность и охотно доверяют любому «дяде Васи» или симпатичной девушке из структуры недвижимости, стоящей за циничными тайскими бизнесменами.

Алексей Куватов, житель Владивостока, продал свою недвижимость в Паттайе, потому что она не оказалась хорошим инвестиционным инструментом: «Многие квартиры в Паттайе простаивали месяцами, если не годами, ожидая арендаторов, и моя не исключение. Возврат инвестиций (1,3 миллиона бат) за счет аренды оказался нереальным. Продавать так же сложно, потому что в городе очень много новостроек. Предложение намного превышает спрос, и сотни квартир остаются неиспользованными. Сколько это стоит и электричество мне обошлось в 12000 бат, ремонт – 500 бат за м2, обслуживание территории – лифты, бассейн и т. д. – еще 40 бат за квадратный метр плюс 12 бат за киловатт час.

Читайте также:  Пад Капао - отварной рис с жареным мясом

По словам Косикова, сегодня наиболее популярным форматом жилья для российских покупателей являются квартиры в кондоминиумах для личного проживания. «Я также вижу другую тенденцию. Среди наших клиентов несколько человек уже продали недвижимость в Таиланде, чтобы вложить эти деньги в Россию», – говорит он.

Владимир Обухов: «Раньше многие квартиры в Таиланде покупали российские пенсионеры, особенно из Москвы. Они снимали свои квартиры в России, и при обменном курсе они жили в Таиланде на эти деньги очень хорошо. за последние годы все изменилось, потому что курс рубля упал вдвое. То же самое и с теми, кто купил недвижимость, например в Черногории – теперь наши пенсионеры не могут продать их даже за треть цены, по которой они купили.

Чтобы понять, во сколько обойдется содержание дома или квартиры, Елена Симанович советует покупателям сначала попробовать свои силы у арендаторов. «Сегодня многие люди поступают именно так: приезжают жить на понравившуюся виллу и стараются изучить все нюансы, вплоть до проблем, которые могут возникнуть, например, с бассейном», – говорит он. – Нет сомнений, что люди стали осторожнее. И это правильно. Когда мы строили нашу первую виллу в 2010 году, мы пошли на огромный риск, заключив договор напрямую с застройщиком, и у нас не было никого, кто мог бы дать нам хороший совет. Мы сами переводили контракты, ездили по местности и следили за ходом работ. Через какое-то время мы продали эту виллу и построили еще одну, не по стандартному проекту, а для себя. Нам повезло, но повезло не всем ».

«Я снимал разные виллы в одном районе Раваи восемь лет и могу сказать, что за это время их цена на бат упала как минимум на четверть», – сказал житель Хабаровска Олег Якименко.

Алексей Куватов: «На аренде сложно заработать. Делать это самому требует больших усилий, а агентства отбирают у вас слишком большие куски. Кризис идет на убыль, но нельзя сказать, что он прошел. все еще закрываются, и агенты по недвижимости все еще закрываются, они на грани потери денег, я говорю о Пхукете.

Из трех вариантов: самостоятельно искать арендаторов, работать через агентство или управляющую компанию с гарантированным доходом, безусловно, предпочтительнее третьего. В этом случае все заботы передаются менеджеру, а собственник получает фиксированную годовую сумму на счет стоимости недвижимости. Однако отдыхать в квартире вы сможете только 30-45 дней в году, а не в высокий сезон, вы не сможете корректировать расходы на аренду и, скорее всего, даже обставить квартиру на свой вкус, так как большинство контрактов предполагают стандартный комплект мебели.

Пожалуй, Сергей Косиков подытожил тему исчерпывающе: «Что касается вложений, то если рассчитывать на несколько миллионов рублей, то проще, выгоднее и гораздо менее рискованно вкладывать эти деньги в России. А если речь идет о большой сумме, то тем более ».

Оцените статью
Добавить комментарий